當前城市國企正從“融資端”逐步走向“投資端”，其定位隨之轉變為“促進城市健康發展的投資主體”。相對一般企業而言，城市國企兼具盈利性和社會功能性，因此其投資活動具有一定特殊性，既要實現資產的保值增值，又要起到調和國民經濟的作用，因此一方面要提高投資能力、整合能力，另一方面要選擇適合的投資產業，才能最大化城市的潛力。對此，結合實際，卓遠提出了城市大管家、建筑垃圾資源化、土壤修復、智慧文旅、社區養老五大主題，詳細對上述產業發展趨勢、城市國企參與路徑和案例，以及回報情況加以剖析。

第一篇：萬億“城市大管家”市場的背后的商業邏輯
第二篇：建筑垃圾資源化再利用的破局之路
第三篇：擁抱綠色未來！探索土壤修復產業的新契機！
第四篇：智慧文旅引爆旅游熱潮，探尋破局之路

第五篇：解讀未來趨勢，社區養老正大展拳腳！

第六篇：后環保3.0時代，環保上市企業重塑價值的大機會

第七篇：激活房源，構筑住房保障：租賃市場新策略

作者：南京卓遠研究中心

保障性租賃住房（簡稱：保租房）是落實“租購并舉”的重要抓手，也是盤活房地產存量市場、探索新型發展模式的有效方式。由于需要保租房的群體基數較大、不同類型人群的租住需求不同、新增城市保障性住房的建設用地規模供應不夠、財政壓力較大等原因，有效供給不足成為影響保租房發展的主要制約因素，這給保租房的“落地”造成了障礙。當前各地政策要求保租房房源籌集上應當“以存量為主，新建為輔”，盤活資產存量，擴大房源籌集渠道，除了利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地、新供應國有建設用地建設保租房之外，存量閑置房屋“納保”“非轉租”等舉措更是靈活應用在市場實踐中，該類舉措優化了保租房的供應結構，打通了買賣市場與租賃市場的良性循環。

除此以外，各地通過激勵政策加大支持力度，引導多主體投資、多渠道供給。在稅收上，提到利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保租房，取得保租房項目認定書項目后，可比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策減免及免收城市基礎設施配套費；在金融上，支持銀行業金融機構以市場化方式向其提供長期貸款，加快住房租賃基金以及公募REITs的發行，使市場形成完整的‘投融建管退’閉環模型；在土地上，利用集體經營性建設用地發展保租房，相關用地使用權出租、出讓及其最高年限，轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照住宅用途的國有建設用地執行等。相信在“租購并舉”以及盤活存量雙政策疊加下，保租房供給增量將迎來持續擴充，未來可能成為房地產市場主流之一，而哪些區域將是其重點布局之地？又有哪些存量房屋有機會改造成保租房，前景如何？參與企業又該如何展開運營？

一、保障性租賃住房概念界定

綜合中央及地方政策來看，保租房主要指，在批準的土地使用年限內，通過新建或存量改建方式提供，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，適當配置三居室等大戶型，且租金低于同品質同地段的市場化租賃住房的保障性租賃住房產品。目前各地保租房以集中式供應為主，不過城市之間的差異性較大，例如武漢、成都、長沙允許一些家庭住戶申請納入保租房項目房源供應。

根據當前各省對保租房在戶型、面積的規定，當前我國保租房主要有公寓型和宿舍型兩種類別。但流動人口聚集度較高的一線和新一線城市，如上海、北京等地，住房租賃人群更加多元化，為城市運行提供服務保障的外來務工人員、新型農民工、舉家遷移等人群的租房需求有待滿足，因此此類城市更為細致地劃分為宿舍型、公寓型、住宅型三類，提供“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房供應體系。本文根據《北京市保障性租賃住房建設導則（試行）》以及市場實踐對三種房型加以區別。

表1 保租房分類

來源：由卓遠整理，參考《北京市保障性租賃住房建設導則（試行）》、《上海市提信心擴需求穩增長促發展行動方案》

二、保障性租賃住房市場情況分析

（一）利好頻出，保租房建設提速擴容，十四五期間有望帶動投資約1.3萬億元。

發展保租房已成為我國住房制度建設的重中之重，近年來國家及地方發布了明確數字目標，“十四五”時期全國40個重點城市初步計劃新增保租房650萬套（間），北京、上海、廣州、深圳等重點城市，也都提高了新增保租房的占比。同時，各地因城施策，不斷創新保租房供給渠道，除利用傳統集體用地、產業園區配套用地、教育基地、醫療基地等新增建設外，多地進一步明確和細化“非改租”相關政策，北京鼓勵利用現狀建筑改建保租房；上海、天津、邢臺等提出商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋可改造為保租房，成都支持國有企業將閑置和低效利用的現有商業用房、廠房等非居住存量房改建為保租房等。另外，多地還相繼出臺政策鼓勵將開發商及居民持有的存量房源轉化為保租房，即“納保”，如湖北提出房地產開發企業未售商品住房，自愿可納入保租房，允許先租后售；浙江溫州擴大保租房籌集范圍，由國有企業以優惠價格收購商品房，優先收購商品房項目配建的政策性住房；浙江湖州提出，對困難房地產企業的滯銷房，鼓勵國有企業收購，作為保障安置用房等。在政策鼓勵下，各地保租房建設提速，供給增量迅速擴充。相關機構預測十四五期間保租房有望帶動投資約1.3萬億元，2023年—2025年平均供應約154萬套，年平均貢獻投資額約2823億元。

（二）保租房的租客群體類型擴張，不同層級城市租房需求有所差別。

隨著市場發展，保租房重點供應對象不再僅僅是人才，而是包括以新市民、年輕人等群體為主的大眾群體。不少城市對“保租房”的申請人不設收入線門檻，再次放大了保租房的租客群體類型。58同城、安居客《2022年全國租賃市場報告》中指出，目前中國人口結構正在發生重大變化，人口流動和家庭結構的新特點形成了租賃住房的新格局。

人口向珠三角、長三角等大型城市群集聚趨勢日益明顯，除了藍領、白領、新就業大學生的租賃需求外，新農民工、家庭式租賃需求也亟待滿足。

一方面，該類城市產業結構正從制造業為主向服務業為主轉變，因此向服務業集中“新生代”農民工的租房需求也將提升，不過他們對租金價格敏感，租金承受能力有限，其租賃需求為“一張床”為主的宿舍型，并配備衛生間、浴室等基礎生活設施。

另一方面，舉家遷至大城市的工作人員逐漸增多，以及為了孩子上學等原因選擇搬遷人群的“過渡”需求增長，該類人群收入水平比較高，需要充分考慮家庭代際及多孩、適老性等新需求。

而二三線以下城市，人口流動多因為產業聚集，產業園區或工業項目工作單身人群的需求占較大比例，針對園區企事業單位的宿舍型以及靠近園區周邊公寓型是主要著力點。根據人口流動新趨勢以及產業集聚特點精準對接新需求是保租房良性發展的前置條件。

（三）隨著試點推進，新玩家正加速入場。

保租房是我國住房保障體系的一員，具有一定公益性質。此前的參與主體，不管是投資方，還是建設方，亦或是運營商主要以中建置地、保利、華潤為代表的央企，各地安居集團、保障性租賃中心為代表的人才房專營機構，成都城建集團、天津泰達城市綜合開發集團為代表的綜合城市國企為主。隨著試點的深入，房企以及長租房運營機構正加速入場，以萬科、旭輝、龍湖等為代表的房地產企業均有保障性租賃項目上市運營，該類企業將存量房源申請“納保”或新建相關項目，并成立長租公寓品牌打造全產業鏈；而輕資產長租房運營企業，如貝殼、安歆、柚米寓、58等也通過將自身運營的某個市場化長租公寓項目納入保租房體系，而參與到保租房的運營中來。隨著保租房的市場化運營，新市民群體對私人空間、物業、住宅環境、交通、餐飲、購物等配套需求有所提升，這對于運營類企業提出了更高的要求。運營企業需要具備一定的品牌資質、租賃產品改造能力、運營能力，同時能夠輸出物業管理等專業化定制服務。因此，目前市場上保租房基本上采用政府主導，國企或有資質的公寓企業共同參與的籌建模式。

三、保障性租賃住房案例分析

本文將借助首批保租房公募REITs的10個標桿案例對保租房投資、運營模式和盈利性進行分析。

（一）項目概況

從運營主體來看，北京、深圳、廈門的項目的運營主體均為地方人才房專營機構，其房源主要為安居集團自建或向房地產商收購、回購。而上海的項目運營主體為華潤置地自有長租公寓品牌有巢住房租賃，房源為華潤置地自建項目。10個項目經營模式主要為通過自有房屋租賃、停車場經營等獲取經營收入。

運營主體的不同決定了項目運營模式和商業模式也有所差別。人才房專營機構以及城市國企多由當地政府或依托政府資源進行全市房源統籌，公益性質更為明顯，從相關項目的租金水平以及折扣率就有所體現。而上海華潤有巢作為老牌房企，包括近年新生的各類長租公寓品牌，則市場化程度較高，房源籌集上多為旗下自建房產，或與個人簽訂租房托管合同來達到房源規?；?。同時，人才房專營機構所運營的項目主要為企業客戶或通過人才租賃管理中心進行配租，甚至需要搖號配租。但上海華潤有巢是企業自營，其招租模式則較為豐富，招租渠道包括自有渠道和外部渠道，其中自有渠道包括有巢APP、小程序、內部網站推廣、企業客戶拓展、裂變、廣告推廣、原有客戶推薦等；外部渠道包括58同城、貝殼找房、咸魚等渠道。多元化的招租渠道為基礎設施項目的持續運營和提升提供了保障。

從租戶構成上來看，主要是企業租戶和個人租戶群體。個人租戶整體比率達到70%左右，是當前保租房的主要消費群體。靠近園區項目的企業租戶占比會有所提升，相較于個人用戶，企業用戶主要趨向于宿舍型、多人公寓型兩類房型，該類用戶群體流動性較小，能夠帶來穩定的現金流，風險也較小。因此，針對產業園區以及機關單位的保租房產品正在充分挖掘B端（企業）和G端（政府）客戶，但該類客戶可能租金水平較低，招商以及服務企業性質更為突出。而位于中心商業區的保租房白領階層用戶較多，需求也更趨向于公寓戶型，但租戶流動性較大，如華潤有巢的租約分布基本在2年以內，且一年以內的租約占比相對較高，均超過50%。

表2 項目基本情況

（二）重點項目比較分析

保租房具有一定公益性質，但新玩家的加入加深了保租房市場化程度，如何平衡“市場化”與“保障性”成為運營企業重點難點。通過以上分析我們發現深圳安居錦園項目以及有巢東部經開區項目分別由傳統玩家和新玩家實施運營，在租戶人群、經營模式，市場化程度等方面具有一定代表性，因此進一步對其運營主體以及房源籌集方式進行分析。

安居錦園項目位于深圳羅田區域，對應宗地范圍內現建有1棟建筑，共360套物業，建筑面積26948.60平方米，配套987216個。

（1）運營主體：與區級平臺成立子公司

安居錦園項目的運營管理企業為深圳市人才安居集團有限公司，隸屬深圳市國資委的國有獨資公司。深圳新一輪住房制度改革賦予了深圳人才安居集團新的使命和定位，并明確提出以人才安居集團為籌集主，建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房（統稱：公共住房）。目前深圳市人才安居集團正以政策性功能性導向、企業化管理、市場化運作，堅持可持續發展的原則，業務涵蓋公共住房投資、建設、運營等全產業鏈。

深圳人才集團通過對標新加坡建屋發展局，以市場化手段與區屬國有企業或國資管理局合作，合資成立了區級子公司。一方面，深圳市《深圳市保障性住房條例》規定，人才住房不得轉變為商品房上市流轉，更好體現其安居屬性，確保深圳人才住房“只增不減”，必須有由市人才安居集團實現人才住房全過程一體化建設運營管理。另一方面，保租房涉及土地用途變更，區政府能夠進一步探索創新土地資源供給方式，與保障性住房發展相適配的財政、金融、稅收等政策保障體系，且能夠與區域內公共配套設施用地復合利用、城市更新、舊住宅區拆除重建等方式開發建設保障性住房。

圖1 安居錦園項目運營主體合作模式

（2）房源籌集方式：四大房源籌集模式

從安居錦園項目來看，其主要由羅湖安居公司以協議出讓方式取得國有建設用地使用權，并自行投資建設和運營。但深圳安居在房源籌集模式上已經形成了一套自有體系，值得借鑒。深圳市人才安居集團籌集建設房源的模式主要包括自建項目、招拍掛配建接收及城市更新配建回購、社會化購買及規?；赓U四種模式：

自建項目指籌建單位通過政府協議出讓或者參加招拍掛獲取土地并自行建設住房。

招拍掛配建接收及城市更新配建回購指第三方建成招拍掛及各類城市更新代建、配建的保租房后，由政府安排住房專營機構深圳市人才安居集團無償接收或回購。

社會化購買指籌建單位直接從房地產開發商處購買物業用作保租房對外出租。隨著自建人才住房項目的規模不斷形成，深圳市人才安居集團目前已不再通過社會購買方式獲取房源。該類房源的土地性質通常為商品房，購買價格通常為市場價，以市場價購置房源用于供給保租房不具有可持續性。

規?；赓U指籌建單位通過規?；赓U方式籌集租入社會房源，再通過二次出租方式由住建部門分配給符合條件的用人單位或者人才個人。本基礎設施項目屬于政府組織分配的房源，由深圳市、區住建部門實施配租，主要面向符合深圳市人才認定條件的新市民、青年人分配，租金定價為市場參考租金的六折左右，具有明顯的價格優勢。

有巢泗涇項目位于松江區泗涇縣，靠近上海地鐵9號線。于2021年建成，項目包含5棟租賃住房、1棟配套商業及物業用房、470個車位（含389個地下車位及81個地上車位）。

（1）運營主體：“房企系”集中式長租公寓品牌

該項目產權人為華潤置地，項目運營管理人為華潤有巢，為華潤置地下屬長租公寓品牌。相較于其他企業，房企擁有穩定多元化的房源，可以通過提供差異化的產品與服務，掌握市場主動權，為業務增長創造更多的增長空間。而房企系長租公寓品牌不僅具有一定品牌效應，也能夠提供優質物業管理服務。當下包括萬科、龍湖在內的房地產企業均在探索通過輕資產輸出管理、自持物業改造等方式進入保租房市場，華潤有巢的“納保”比例已達到42%?？梢灶A測，房企通過招拍掛建設或存量房源參與保租房建設，并成立長租公寓品牌將成為未來地產企業新的發展模式，其參與方式包括成立合資公司、整租后開展運營、委托經營管理等等。

（2）房源籌集方式：集體土地入市建設

有巢泗涇項目的土地用途為集體建設用地轉R4租賃用地。在住宅供地緊張的情況下，集體土地建設保租房成為當前新增土地重要來源，但集體土地轉讓限制使其存在一定難點。不過自然資源部發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定第一批在北上廣等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，放開了集體土地建設保租房的限制。

當前集體土地入市建設主要有兩個渠道，一是由政府統籌征收為國有土地，另一種則通過農村集體經濟的形式變成集體產業用地。有巢泗涇項目選用了第一種。

早在2017年，上海市政府在供地計劃中單列“租賃住房”用地性質（R4），可建設項目類型有職工或學生居住的宿舍或單身公寓、人才公寓、公共租賃房、全持有的市場化租賃住房等，出讓地價約為同期同片區住宅用地的20%左右，同時規定“自持70年”“只租不售”等。上海政府在土地出讓環節給予了一定的政策支持，由政府通過征地的方式流轉成國有土地，再通過公開流轉的方式由有巢通過協議轉讓用于保租房建設。

單列R4用地建設租賃住房的模式有助于在盤活存量土地資源、增加租賃住房供給、促進租賃住房市場積極發展等方面發揮引導與基石作用。除了R4用地外，各地也推出了各類保租房用地確保新建來源，如北京的住宅（保租房）等。

另一種渠道主要運作方式為，保租房企業通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房，鎮集體經濟組織也可以自行開發運營，建設運營集體租賃住房。但集體土地建設保租房需要兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，厘清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。因此要，完善合同履約監管機制，土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務。與開發企業通過招拍掛取得的自持地塊相比，該方式不用走征收土地、招拍掛的程序，土地成本較低。

未來隨著大批低成本土地入市，有利于抑制高房價、高租金。大部分集體土地保租房位于城中村、產業園、地鐵附近，交通便利、配套齊全，房租較低，較好滿足了新市民、青年人的租賃住房需求。但仍需注意的是，也有部分集體土地距離中心城區位置過于偏遠，因此低成本相較地理位置的優勢也會有所減弱。