當前城市國企正從“融資端”逐步走向“投資端”，其定位隨之轉變為“促進城市健康發展的投資主體”。相對一般企業而言，城市國企兼具盈利性和社會功能性，因此其投資活動具有一定特殊性，既要實現資產的保值增值，又要起到調和國民經濟的作用，因此一方面要提高投資能力、整合能力，另一方面要選擇適合的投資產業，才能最大化城市的潛力。對此，結合實際，卓遠提出了城市大管家、建筑垃圾資源化、土壤修復、智慧文旅、社區養老五大主題，詳細對上述產業發展趨勢、城市國企參與路徑和案例，以及回報情況加以剖析。

第一篇：萬億“城市大管家”市場的背后的商業邏輯
第二篇：建筑垃圾資源化再利用的破局之路
第三篇：擁抱綠色未來！探索土壤修復產業的新契機！
第四篇：智慧文旅引爆旅游熱潮，探尋破局之路

第五篇：解讀未來趨勢，社區養老正大展拳腳！

作者：南京卓遠研究中心

目前我國社區養老正從推廣改革試點階段升級為服務提升階段，這一變化契合了二十大對養老事業和產業的期望——實現全體老年人享有基本養老服務。2016年-2021年以來，民政部、財政部（以下簡稱“兩部門”）先后在全國遴選了五批、203個地區開展居家和社區養老服務改革試點，發展至今，以2022年3月的《關于公布居家和社區養老服務改革試點工作優秀案例名單的通知》為分界點，以2022年9月兩部門發布的《關于做好2022年居家和社區基本養老服務提升行動項目組織實施工作的通知》為標志，社區養老正式進入服務提升階段。研究發現：在實踐中，提升行動主要圍繞著解決社區養老服務“最后一公里”問題而展開，如加大和優化服務供給，滿足老年人對醫療保健類服務、精神慰藉類服務的需求；優化設施布局，構建“一刻鐘”社區養老服務圈。我們認為社區養老正處于政策加持機遇期，中國社科院預測，到2030年中國養老產業的規模將達到13萬億元，按照7%的比例，2030年社區養老有0.91萬億元的產業規模，萬億市場規模帶來巨大的市場發展潛力。

一、概念界定

社區養老指以社區為依托，采取全托、日托、上門服務等方式，為社區或居家生活的老年人提供生活照料、醫療保健、精神慰藉三大類服務的養老方式。社區養老與居家養老、機構養老并列為我國三大養老方式，介于居家養老、機構養老之間，一方面具有居家養老支持功能，另一方面能夠延緩老年人入住機構的時間；同時在功能定位、服務地點、服務內容、服務對象、對象范圍四個方面呈現顯著差異。

二、行業發展現狀

（一）社區養老市場規?？捎^

在目前養老結構中，居家養老占市場份額96%，社區養老占3%，機構養老占1%，距離規劃的“9073”格局（“9073”格局即為居家養老占市場份額90%，社區養老占7%，機構養老占3%），社區養老距離7%的目標還有四個百分點的缺口。另外，家庭結構小型化也在催生社區養老服務需求。“421”家庭結構下，青壯年的贍養壓力加大，居家養老可行性下降。而我國傳統孝道文化下，老年人不愿離家養老，這樣特殊的老齡社會結構使得居家養老模式中，照料與需要被照料之間的矛盾漸顯，子女對老年人生活照料的需求持續放大，社區養老憑借優勢脫穎而出。我國也正不斷推動養老服務發展的重心向社區傾斜，指導推動各地建設街道(鄉鎮)區域養老服務中心和社區嵌入式養老服務機構，2021年至2022年9月累計投入22億元，支持84個地區開展居家社區基本養老服務提升項目，因此社區養老市場份額還有較大提升空間。

（二）社區養老市場供需脫節現象凸顯

我們將中等收入群體進一步細分為為低齡老人（60-69歲）、中齡老人（70-79歲），高齡老人（80歲及以上），研究發現：三個年齡段的老人對社區養老需求存在著多樣性、多維度的特征。低齡老人對精神慰藉類服務的需求最高，如健身設施、老年大學、老年活動室等文體休閑娛樂，顯示出自我精神滿足的強烈傾向；中齡老人對醫療保健類服務的需求傾向更為突出，尤其是疾病預防、社區醫療、健康體檢，但對精神慰藉類服務的需求呈現“梯次減弱”的特征；高齡老人對生活照料類服務的需求較高，如照料、應急救援。面對不同年齡段老人的多元需求，市場提供的社區養老服務多為生活照料類服務，同質化嚴重，且針對性不足、精準性欠缺，覆蓋范圍內社區養老服務供給失衡。

（三）物業+養老服務或成社區養老的主流商業模式

當前養老市場主要涉及四種商業模式，分別為：

（1）物業+養老，主要服務于社區居民，尚在試點探索中；

（2）純社區養老運營，主要服務于社區居民，但服務內容和方式單一； 

（3）地產+養老，主要服務高收入人群，以養老地產為載體提供高端養老服務；

（4）保險+養老，主要服務高收入人群，以高額保險綁定或押金模式運營養老服務。

其中由于社區養老就地養老和公益性的特征，目前物業+養老服務、純社區運營兩種模式是社區養老市場常見的商業模式，同時物企憑借著業務協同、人員協同、貼近社區鄰近性高等優勢脫穎而出，不過鑒于物企在養老服務專業資質的短板，實踐中物業+養老服務這一商業模式多通過合資合作，取長補短的方式實現。隨著住建部物業+養老服務試點工作進一步推進，這一模式前景明朗。

三、產業鏈圖譜

社區養老的上游是軟硬件提供商，為養老服務提供相關醫療器械器材、軟件及系統等。中游為社區養老運營商，主要提供生活照料類服務、醫療保健類服務、精神慰藉類服務；下游則是中等收入群用戶。其中上游行業集中度較低，尤其是醫療器械設備，前瞻產業研究院統計：2021年我國醫療器械的CR10僅超過10%；不過獲利能力相對較好，平均凈利率高于18%，超半數的企業高于18%，目前呈現出醫療器械設備供應商轉型社區養老運營服務商的趨勢，如淮景醫療。中游目前處于發展初期，地域特征強，競爭格局分散，尚未出現頭部企業，商業模式有待探索。

四、測算假設與框架思路

本文模擬南京市的一家綜合型社區養老服務機構建設項目。該機構總建筑面積600平方米；輻射范圍內共有750戶人家，假設每戶有2名老人有社區養老需求，按照“9073”的格局，約有105位老人有社區養老需求，其中75%的老人日托，10%的老人需要全托，15%的老人上門服務，如下表所示：

研究假設：

社區養老服務機構的單位床位投資成本為6-12萬元之間。投資成本=建筑工程費用+設備購買費用+安裝及材料費用+其他費用=單位床位成本（10萬元/個）*床位數=10*11=110萬元

 運營成本=人工成本（全員人護比1:5）+租賃費+維修費+其他費用=90.00/0.6=150.00萬元

 運營收入=全托收費+日托收費+上門服務費+補貼收入即

3500*10*12+55*79*250+100*4*16*12+300*10*12=161.91萬元，其中補貼收入參考南京市《關于健全完善養老服務補貼的通知》（寧民?！?018〕301號），涵蓋一次性建設補貼（7500元/床位）、設置醫療機構一次性補貼（醫務室5萬元，護理站10萬元）、運營補貼（300元/老人）。

 折現率i=4.3%

在暫不考慮稅費的情況下，計算得：投資回收期=9.24年，NPV=35.45萬元